Donation avec réserve d’usufruit : pourquoi et comment transmettre un bien à ses enfants tout en conservant son usage ?
Publié le :
21/09/2026
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Transmettre un bien immobilier à ses enfants tout en continuant à en profiter est possible grâce à la donation avec réserve d’usufruit. Cette opération permet aux parents de conserver l’usage du bien, voire d’en percevoir les revenus, tout en anticipant la transmission de leur patrimoine.
Elle présente également un intérêt fiscal, notamment parce que les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, déterminée notamment en fonction de l’âge des usufruitiers.
Anticiper sa succession et pérenniser le patrimoine familial
Lorsque le patrimoine immobilier familial est conséquent, il est fréquent, au décès des parents, que les enfants soient contraints de vendre le patrimoine afin de régler les droits de succession.
Par exemple, supposons que les parents ont un enfant et qu’ils disposent d’un bien immobilier de 900 000 euros. Cet enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 euros par parent, renouvelable tous les quinze ans. Au décès des deux parents, la base taxable sera donc de 900 000 – 200 000 = 700 000 euros.
Au regard du barème progressif applicable de l’article 777 du Code général des impôts, les droits de succession s’élèveront à 153 962 euros. Il paraît ainsi difficile de régler cette somme sans procéder à la vente du bien.
Il existe alors un moyen de limiter ces droits de succession à régler, si vous souhaitez transmettre et pérenniser le patrimoine familial.
L’intérêt de la donation en démembrement de propriété
La donation en démembrement de propriété, aussi appelée donation avec réserve d’usufruit, est une solution qui permet d’optimiser la fiscalité de la transmission.
D’abord, l’opération vise à transmettre uniquement la nue-propriété du bien à ses enfants.
Or, la valeur de la nue-propriété du bien se détermine en se référant à l’article 669 du Code général des impôts et dépend de l’âge de l’usufruitier.
Par exemple, si les parents sont âgés de 59 et 60 ans, ils se situent dans la tranche où la valeur de la nue-propriété est de 50 %.
Ainsi, les droits de donation à régler se calculeront uniquement sur 450 000 euros (900 000/2). A cela s’ajoute l’abattement de 100 000 euros, ce qui ramène la base taxable à 350 000 euros. Les droits s’élèvent alors à 68 194 euros à la place de 153 962 euros, soit une différence de plus de 50 %.
Pour optimiser encore davantage la transmission, il est possible de faire une donation par étapes : donner une première moitié du bien à 60 ans par exemple, puis une seconde moitié à 75 ans, afin d’utiliser plusieurs fois les abattements renouvelables tous les quinze ans et de réduire davantage les droits dus.
En pratique : la gestion du bien démembré
En pratique, le démembrement permet aux parents de conserver l’usage du bien tout en en ayant transmis la nue-propriété à leurs enfants. En leur qualité d’usufruitiers, ils peuvent ainsi continuer à occuper le logement et, s’ils choisissent de le louer, percevoir les loyers.
Ils supportent en principe les charges liées à la jouissance du bien, notamment la taxe foncière et les dépenses d’entretien, tandis que les grosses réparations sont normalement à la charge des nus-propriétaires, conformément aux articles 605 et 606 du Code civil. Une répartition différente peut toutefois être prévue par convention entre les parties.
Au décès du ou des usufruitiers, l’usufruit s’éteint et les enfants, déjà titulaires de la nue-propriété, recueillent la pleine propriété du bien. Cette réunion de l’usufruit à la nue-propriété, lorsqu’elle résulte du décès de l’usufruitier, n’entraîne aucun droit ou taxe supplémentaire, la transmission de la nue-propriété ayant déjà été soumise aux droits de donation lors de la donation initiale.
La donation avec réserve d’usufruit présente donc de nombreux avantages, mais certaines particularités doivent être anticipées. Notamment, la vente de la pleine propriété du bien nécessite l’accord des usufruitiers et des nus-propriétaires.
Le notaire peut ainsi conseiller les parents et leurs enfants afin de déterminer si cette opération est adaptée à leur situation familiale, patrimoniale et fiscale.
Historique
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Donation avec réserve d’usufruit : pourquoi et comment transmettre un bien à ses enfants tout en conservant son usage ?
Publié le : 21/09/2026 21 septembre sept. 09 2026Articles de l'étude
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