Partie commune à jouissance exclusive : le syndicat demeure responsable des dommages
En matière de copropriété, l’usage exclusif d’une partie commune peut être attribué à un seul copropriétaire. Le règlement de copropriété est alors susceptible de lui imposer les dépenses d’entretien et de réparation correspondantes. Cette répartition des charges ne permet toutefois pas au syndicat des copropriétaires d’écarter sa responsabilité envers la victime d’un dommage provenant de cette partie commune.
La charge de l’entretien peut-elle être transférée au copropriétaire bénéficiaire ?
Dans un arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation était saisie d’un litige consécutif à des infiltrations d’eau subies par le locataire d’un local commercial. Les désordres provenaient du complexe d’étanchéité défectueux d’une toiture-terrasse située au-dessus du local. Cette toiture constituait une partie commune à jouissance exclusive attachée à un autre lot.
Le règlement de copropriété mettait l’entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif à la charge des propriétaires qui en bénéficiaient. S’appuyant sur cette clause, la cour d’appel avait rejeté la demande d’indemnisation formée contre le syndicat.
La Cour de cassation ne remet pas en cause la validité d’une telle stipulation. Le règlement peut effectivement transférer au copropriétaire concerné la charge matérielle et financière de l’entretien. Cette organisation interne reste cependant sans incidence sur la qualification du bien, qui demeure une partie commune.
Le syndicat reste-t-il responsable des dommages causés par cette partie commune ?
La Cour de cassation censure la décision au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Selon ce texte, le syndicat répond de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers lorsqu’ils trouvent leur origine dans les parties communes, notamment en raison d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien.
Cette responsabilité du syndicat des copropriétaires étant d’ordre public, aucune clause du règlement ne peut la neutraliser. La victime conserve donc son recours contre le syndicat, même si l’entretien de la partie commune avait été confié à un copropriétaire déterminé.
Après avoir indemnisé la victime, le syndicat peut néanmoins exercer une action récursoire contre le copropriétaire tenu d’assurer l’entretien, sous réserve que les conditions de sa responsabilité soient réunies.
Historique
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